LA REVOLUCIÓN DE LAS RE-HIPOTECAS. ADIÓS A LA SUBROGACIÓN ACREEDORA.
Vamos a comentar brevemente unos conceptos. Según la Real Academia de la Lengua, subrogar es “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. En el ámbito financiero, nos encontramos por un lado con la Subrogación deudora (el cliente ocupa el lugar que tenía el banco) cuando por ejemplo, un cliente compra una vivienda de nueva construcción y se queda con la hipoteca que tenía el promotor. Por otro lado está la SUBROGACIÓN ACREEDORA o bancaria, que es el acto mediante el cual, un banco se pone en la posición de otro banco que ya tiene la hipoteca inscrita en el registro de la propiedad. Podemos decir que el Banco 2 “le quita el cliente“ al Banco 1 que fue quien constituyó la hipoteca. Está regulada por la ley 2/1994 de 30 de Marzo y su intención era reducir los costes para los consumidores a la hora de cambiar de banco y fomentar la libre competencia entre entidades.
✔ El Coste de una subrogación acreedora para el cliente: pago de la comisión por subrogación (equivalente a la comisión por cancelación de su hipoteca). Para las hipotecas acogidas a la Ley de Créditos Inmobiliarios y después del tercer año de vida, la comisión aplicable por pasar de variable a fija, debe ser CERO.
✔ El Coste de la subrogación acreedora para el banco 2: Los gastos de notaría, registro y gestoría para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios en 2019. Y para Hipotecas firmadas desde julio de 2019, el banco 2, devolverá al banco 1, una parte proporcional del impuesto de AJD y los gastos de escritura que éste pagó cuando constituyó la hipoteca dependiendo del tiempo restante de amortización que le quede a la hipoteca.
Otra acción que los bancos pueden llevar a cabo, es la NOVACIÓN; que es una modificación de las condiciones contractuales como bien podemos ver en este enlace, https://www.conceptosjuridicos.com/novacion/ y consiste en cambiar el plazo, tipo de interés, eliminar o añadir algún titular, etc. Estas modificaciones las hace el prestamista bajo sus propios criterios. Digamos que es un derecho del prestamista que puede llevar a cabo o no, según su deseo o interés en la operación/cliente. También está regulada en la ley 2/1994.
Coste de novación
El coste de una novación para el cliente, viene recogido en la escritura de hipoteca (entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar), pero se puede pactar de forma privada sin coste.
RE-HIPOTECA o re-financiación hipotecaria. Es el acto de constituir una hipoteca para cancelar otra existente. Puede ser llevado a cabo por el mismo banco que tiene el derecho de hipoteca, o por otro diferente. La Re-hipoteca va a estar regulada por la ley hipotecaria que es de 8 febrero de 1946 con sus posteriores modificaciones, o por la nueva Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios (Ley 5/2019). El hecho de que sea regulada por una ley u otra, va a depender de si se trata de inmueble residencial y/o los prestatarios son personas físicas o jurídicas.
Coste de Rehipoteca
El coste para el cliente de una Re-hipoteca, será: a) el gasto de cancelar su actual hipoteca -comisión por cancelación, si existe, más cancelación registral de la hipoteca- y b) el pago de la tasación y comisión de apertura si la hubiere (estos costes no tienen porque ser desembolsados por el cliente de sus propios ahorros, ya que el banco le podría dar un poco más de hipoteca para ello).
El coste para el banco: Pago de impuestos (AJD), notario, registro y gestoría de la escritura de hipoteca.
Muchos bancos optan por la re-hipoteca porque la subrogación para el banco entraña otro inconveniente y es que el banco al que le van a quitar el cliente, se puede acoger a su derecho de enervación y por tanto, igualar o mejorar la oferta presentada por el banco que pretende la subrogación y el cliente no se cambie.
Por todo ello, nos vamos a encontrar con casos en los que los bancos van a querer captar nuevos clientes (que ya tienen hipoteca), ofreciendo re-financiaciones o re-hipotecas y NO la subrogación. Los bancos necesitan dar hipotecas y en estos años de tipos negativos y de cierta incertidumbre en la compraventa de viviendas vamos a vivir “la revolución de las re-hipotecas” .