Durante las visitas a nuestras viviendas, muchos clientes nos preguntan sobre la posibilidad del alquiler con opción a compra. A priori puede parecer una buena opción, pero ¿sabes realmente en qué consiste? ¿Cómo funciona? ¿Qué obligaciones conlleva? A continuación te lo explicamos todo.
¿En qué consiste un alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato mediante el cual una persona, el arrendatario, tiene el derecho de adquirir una propiedad después de haber estado alquilándola por un periodo determinado de tiempo. El contrato de alquiler con opción a compra es una buena opción para aquellas personas que no cuentan con los fondos necesarios para adquirir una propiedad en ese momento, pero que planean hacerlo en el futuro.
Este contrato tiene una duración establecida, que puede ser de uno a tres años, en la cual el arrendatario paga una cantidad de dinero establecida por el arrendador por concepto de alquiler y, además, una cantidad adicional que se reserva como opción de compra. Es decir, el arrendatario paga una prima por el derecho a adquirir la propiedad en el futuro, pero no está obligado a hacerlo.
Es importante mencionar que el contrato de alquiler con opción a compra es diferente a un contrato de compra-venta tradicional, ya que en este último caso, el comprador adquiere la propiedad desde el primer momento. En el caso del alquiler con opción a compra, el arrendatario no adquiere la propiedad hasta que ejerce su derecho de compra.
Algunos ejemplos podrían ser:
Imagina que estás interesado en comprar una casa, pero no cuentas con los fondos necesarios para hacerlo. Entonces decides firmar un contrato de alquiler con opción a compra con el propietario. Este contrato establece que durante los próximos dos años, pagarás una renta mensual de 1000 euros, de los cuales 300 euros se reservan como opción de compra. Al final de los dos años, tendrás la opción de comprar la casa por 150 000 euros, usando los 7200 euros que has pagado en concepto de opción de compra como parte del pago.
También podría darse el caso de que una persona haya estado alquilando una propiedad por varios años y decida comprarla. Si el propietario está dispuesto a vender, podrían firmar un contrato de alquiler con opción a compra, para que el inquilino pueda ejercer su derecho de compra en un plazo determinado.
En resumen, el alquiler con opción a compra es un contrato que permite al arrendatario alquilar una propiedad con la posibilidad de adquirirla en el futuro. El arrendatario paga una prima por el derecho de opción, que puede ser usada como parte del pago en caso de que decida comprar la propiedad. Es importante tener en cuenta que este contrato es diferente a un contrato de compra-venta tradicional y que ambas partes deben cumplir con las cláusulas acordadas en el contrato.
¿Cómo se gestiona un Alquiler con opción a compra?
El contrato habitual suele ser de 2 a 5 años de alquiler, previo a la compra de la vivienda, en los que durante los dos primeros años, la cuota se estima en un 100% a descontar del precio total de compraventa, y a partir del tercer año, se calcula sólo un 80%. De este modo se apremia al inquilino a comprar lo más pronto posible ya que le resultará poco rentable demorarse.
La prima, o cantidad de entrada, deberá ser de entre un 5% y un 10% del valor de la vivienda, ya que de este modo se asegura la seriedad y la intención firme de comprar la vivienda. Muchos propietarios que no han ejercido este derecho se han visto más tarde afectados ya que los inquilinos se han marchado y no se ha realizado la transacción, habiendo perdido un tiempo precioso y otros posibles compradores.
En caso de que el inquilino renuncie a comprar la vivienda, perderá la inversión que haya realizado en esos años, así como la prima de entrada. Es por ello por lo que se recomienda estudiar muy bien cada propuesta antes de firmar estos tipos de contrato.
Una vez que se acuerda el precio de venta, es importante tener en cuenta que, durante el tiempo de alquiler, el arrendatario puede tener la oportunidad de acumular un pago inicial. Este pago inicial se puede utilizar como un crédito para la compra de la propiedad.
Es importante tener en cuenta que, en algunos casos, el pago inicial no es reembolsable si el arrendatario decide no comprar la propiedad al final del período de alquiler. Por lo tanto, es esencial que el arrendatario tenga la seguridad de querer comprar la propiedad antes de realizar cualquier pago inicial.
Otra ventaja de los alquileres con opción a compra es que a menudo permiten a los arrendatarios vivir en una casa o apartamento que quizás no podrían comprar de inmediato debido a restricciones financieras. A lo largo del tiempo de alquiler, los arrendatarios pueden ahorrar para hacer un pago inicial y mejorar su calificación crediticia para solicitar una hipoteca, lo que les permitirá comprar la propiedad en el futuro.
Es importante tener en cuenta que, aunque los alquileres con opción a compra pueden ser una excelente manera para que los arrendatarios adquieran una propiedad, también existen algunos riesgos. Si el valor de la propiedad disminuye durante el período de alquiler, el arrendatario podría terminar pagando más por la propiedad de lo que vale.
Además, si el arrendatario no puede comprar la propiedad al final del plazo del contrato, podría perder el dinero que pagó como pago inicial. Por lo tanto, es importante para los arrendatarios leer cuidadosamente el contrato y tener una comprensión clara de los términos y condiciones antes de firmar cualquier documento.
¿Cómo son los contratos de alquiler con opción a compra?
En realidad, estos tipos de contratos no están amparados en ninguna regulación legal, y su posición no es clara dentro del Código Civil. Si bien sí aparece una regulación en el art 14 del Reglamento Hipotecario y también se le menciona en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así pues se rige en principio por lo convenido entre dos partes, propietario e inquilino y puesto que existen dos pactos que cumplir, se deberán reflejar dos contratos, uno por el de alquiler y otro por el de compraventa.
Se deberá reflejar un cláusula de derecho a tanteo en el contrato de arrendamiento, mediante la cual se concede al arrendatario la prioridad exclusiva para comprar el inmueble arrendado en el plazo contractualmente señalado.
Requisitos de los contratos de alquiler con opción a compra
- Plazo del arrendamiento
- Plazo de la opción a compra
- Precio de la vivienda
- Precio de la cuota de alquiler
- Porcentaje de la prima sobre el precio de la vivienda
- División de los gastos de suministros y comunidad
Obligaciones del arrendador
El arrendador (propietario) queda obligado a mantener el precio pactado de la vivienda y a no disponer del inmueble, durante el plazo acordado. El precio de la compraventa no podrá ser variado, sin embargo, la cuota mensual de alquiler puede variar según el IPC. Así mismo, deberá respetar la exclusiva de opción a compra del inquilino durante el tiempo que dure el contrato sin posibilidad de vender la vivienda a terceros.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario (inquilino) queda obligado por su parte a pagar las cuotas sin demora y a abonar el resto del precio pactado en el momento de la firma de compraventa. Si el arrendatario se demora en más de 2 mensualidades, perderá el derecho a la opción a compra y la prima inicial entregada.
En caso de que el inquilino quiera saldar el pago con fecha anterior a la acordada, podrá hacerlo previa comunicación por escrito al arrendador, no así con fecha posterior, a menos que ambas partes estén de acuerdo y por tanto se deba anular el contrato inicial dando lugar a un nuevo contrato. Nunca será aceptado que el plazo de la opción a compra sea superior al plazo de arrendamiento por cuestiones obvias.
En caso de que el arrendador rechace la recepción de esa comunicación igualmente se dará por cumplido el contrato, pasando así la vivienda a manos del arrendatario.
Cómo declarar un alquiler con opción a compra
En cuanto a cómo declarar estos ingresos tanto por parte del alquiler como por el de compraventa, hay que tener en cuenta las siguientes situaciones, ya que están sujetos al ITP.
- El inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido cuando se especifique el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento.
- El propietario deberá declarar el incremento de patrimonio en el momento de la venta.
- El comprador, en este caso, podrá deducir la compraventa, en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual. Sin embargo, no podrá desgravarse la prima inicial por derecho de la opción a compra.
Ventajas y desventajas de los alquileres con opción a compra
Ventajas:
✅ Flexibilidad: El alquiler con opción a compra ofrece a los inquilinos la opción de decidir si desean comprar la propiedad al final del contrato o simplemente seguir alquilando. Esto puede ser beneficioso para aquellos que no están seguros de si quieren comprometerse con la propiedad a largo plazo, ya que les brinda la oportunidad de “probar antes de comprar”.
✅ Ahorro de dinero: Un contrato de alquiler con opción a compra permite a los inquilinos ahorrar dinero para el pago inicial, que es a menudo una de las mayores barreras para la compra de una propiedad. Durante el plazo del contrato, los inquilinos pueden usar el dinero ahorrado para mejorar su historial crediticio y ahorrar más dinero para la compra de la propiedad.
✅ Precio fijo: El precio de la propiedad se acuerda al principio del contrato y se mantiene fijo durante el plazo del mismo. Esto puede ser una gran ventaja en un mercado inmobiliario en constante cambio, ya que los inquilinos pueden asegurarse de que el precio de la propiedad no aumentará durante el plazo del contrato.
Desventajas:
❌ Pago adicional: A menudo, los contratos de alquiler con opción a compra requieren un pago inicial y una tarifa adicional que se paga en cada alquiler mensual. A veces, este pago adicional se aplica al precio final de compra, pero en otros casos se pierde si los inquilinos deciden no comprar la propiedad. Esto puede ser una carga financiera adicional para los inquilinos que ya están lidiando con el costo del alquiler.
❌ Falta de propiedad: Durante el plazo del contrato, los inquilinos aún no son dueños de la propiedad, lo que significa que no pueden hacer cambios importantes en la propiedad sin el permiso del propietario. Además, si los inquilinos no cumplen con los términos del contrato, pueden perder la opción de comprar la propiedad, así como cualquier pago adicional realizado.
❌ Riesgos financieros: Si los inquilinos deciden no comprar la propiedad al final del contrato, pueden perder cualquier pago adicional que hayan realizado. Además, si el precio de la propiedad disminuye durante el plazo del contrato, los inquilinos pueden terminar pagando más por la propiedad de lo que realmente vale.
Preguntas Frecuentes sobre el alquiler con opción a compra:
¿Puedo modificar la propiedad durante el alquiler?
Sí y no. Durante el período de alquiler, se espera que el inquilino cuide la propiedad y la mantenga en buen estado. Sin embargo, las modificaciones importantes, como la eliminación de una pared, generalmente requieren la aprobación del propietario. Si bien se pueden hacer pequeñas mejoras, como pintar o instalar estanterías, es importante tener en cuenta que el inquilino no es el propietario de la propiedad durante el período de alquiler.
¿Qué pasa si no puedo comprar la propiedad al final del contrato?
Si no se puede o no se desea comprar la propiedad al final del contrato, generalmente se perderá la opción de compra y se le devolverá al inquilino la cantidad del depósito de opción pagado al inicio del contrato. El contrato de alquiler con opción a compra establecerá los términos y condiciones específicos de lo que sucede si el inquilino no puede cumplir con la compra al final del plazo acordado.
¿Qué pasa si el propietario no puede vender la propiedad al final del contrato?
Si el propietario no puede o no quiere vender la propiedad al final del contrato, la opción de compra expirará y el inquilino tendrá que decidir si renovar el contrato de alquiler o buscar otra propiedad para comprar. En algunos casos, el contrato de alquiler con opción a compra podría incluir una cláusula que establezca qué sucede si el propietario no puede vender la propiedad al final del contrato.
¿Quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones de la propiedad durante el período de alquiler?
El inquilino es generalmente responsable del mantenimiento y las reparaciones menores durante el período de alquiler. Sin embargo, el propietario sigue siendo responsable de las reparaciones importantes, como la reparación de un techo o la sustitución de un sistema de calefacción central. El contrato de alquiler con opción a compra establecerá los términos y condiciones específicos sobre quién es responsable de qué.
¿Puedo negociar el precio de compra de la propiedad al final del contrato?
En algunos casos, es posible que el precio de compra de la propiedad se haya establecido en el contrato de alquiler con opción a compra desde el principio. Sin embargo, en otros casos, el precio de compra se puede negociar al final del contrato. Esto dependerá de los términos y condiciones específicos del contrato. En general, si el mercado inmobiliario ha cambiado significativamente desde el momento en que se firmó el contrato, es posible que se pueda negociar un precio más bajo.
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