¿Quieres conocer las claves para saber invertir bien en el mercado inmobiliario?
10 consejos para invertir en vivienda.
¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda?
A la hora de comprar un inmueble, debes tener en cuent si el objetivo será vivir en él o como inversión para rentabilizarlo.
Las dudas principales que surgen en la compra de un inmueble suelen ser el análisis de los precios, la elección entre comprar de particular o por inmobiliaria, conseguir el mejor préstamo hipotecario, los gastos recurrentes y fiscales y la revalorización de la vivienda en el mercado.
El aumento progresivo del precio de la vivienda y de los alquileres, unido a un nueva apertura de acceso a créditos bancarios, ha generado un abanico de posibilidades para los nuevos propietarios. ¿Estas pensando en comprar una casa? Sigue leyendo por que esto te interesa.
¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta?
El primer consejo básico es “hacer bien las cuentas”. Comprar un piso cuya hipoteca no consuma más del 30% del salario neto es fundamental.
El banco siempre te va a solicitar tener ahorrado al menos el 20% del precio de la vivienda que se quiere comprar para asumir el pago de los gastos derivados de compra-venta.
A esto es recomendable un “colchón” para gastos extraordinarios que pueden surgir, lo que se conoce como “provisión de fondos”.
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Es muy importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización del piso que se quiera adquirir.
Tener en cuenta las perspectivas de crecimiento y expansión de la ciudad nos puede dar una idea de cómo crecerá el mercado.
Escoger una hipoteca de tipo fijo o variable dependerá de la evolución de los tipos de referencia del Banco Central Europeo, sin embargo, los expertos coinciden en que los créditos a tipo fijo ofrecen cierta garantía, el tipo actual de hipoteca variable puede ser muy beneficioso.
Sobre todo, te recomendamos consultar con un asesor financiero para que te aconseje en función de tus necesidades. Es necesario revisar y hacer cálculos de a cuánto subiría la cuota mensual de hipoteca diferentes escenarios según Euribor, para estar prevenido ante una subida repentina.
1. Realiza un estudio previo sobre revalorización
El precio es la principal variable a tener en cuenta y está directamente unido a la potencial revalorización. Sea cual sea la finalidad de la vivienda, una buena inversión se caracteriza por conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.
En zonas con mucha demanda, hay pocas opciones de conseguir rebajas, a mayor oferta, mayor facilidad de negociar para el comprador.
¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes en nuestra sociedad. Las necesidades vitales nos van a guiar a lo largo de diferentes etapas y nuestra vivienda tendrá que adaptarse a cada una de ellas.
2. Define tu presupuesto
El presupuesto es un factor fundamental. Antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 30% del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. De ahí la importancia de realizar un estudio previo de viabilidad con un asesor financiero de confianza.
3. Elige bien ¿hipoteca a tipo fijo o variable?
El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador. ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella, ya que ofrecen una seguridad estable a largo plazo y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas siempre y cuando se consideren a corto plazo, para evitar posibles subidas drásticas.
Es decir, si se mantuviera un Euribor muy bajo y estable durante los próximos dos años, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos.
Como consecuencia de la sentencia sobre las cláusulas suelo as entidades financieras ya han empezado a subir los precios de las hipotecas a tipo fijo. Infórmate bien de las cláusulas y condiciones antes de firmar.
4. Conoce los gastos de compra-venta
La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.
En la vivienda de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el ITP se encuentra entre el 8% y el 10% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), dependerá de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable.
5. Los gastos de comunidad repercuten en la rentabilidad
Revisa minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. Si estos son muy elevados, o los pagos mensuales se cargan entre pocos vecinos, provocará que sea menos rentable la inversión.
Cada año se debe pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la posesión de la vivienda, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre. Este impuesto es vital tenerlo en cuenta en vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento ya que su subida anual puede encarecer la cuota del alquiler.
6. Ventajas de comprar una vivienda a reformar
Comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas. Una mayor rebaja en el precio final y la posibilidad de diseñar la casa a su medida.
Analiza los puntos fuertes y débiles de la vivienda. El aislamiento, los conductos y la iluminación requieren una especial atención. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores.
7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios
Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Y otro porcentaje de ahorro a los gastos derivados de la propia compra-venta, como son la escrituración, notario, gestoría e inmobiliaria.
Es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales.
Recuerda comprobar todo el estado del inmueble antes de dar el paso definitivo. Revisa a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. Ten en cuenta que existen gastos extraordinarios que pueden surgir tras la compra de la vivienda. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.
8. Visita el vecindario
Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercios y estilo de vida.
La zona en la que se ubica la vivienda es tan importante como el interior de ésta.
Recorre el barrio a distintas horas del día o momentos de la semana para conocer la afluencia de tráfico, características de los vecinos, posibles rutas alternativas y servicios que puedes encontrar cerca del hogar.
9. Prioriza la zona
Las zonas céntricas de las grandes ciudades tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.
Sin embargo, no tienen por qué ser las más rentables. Comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro ya que los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia. ”
El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia.
10. No te precipites
Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión.
Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades reales para sacar rentabilidad a la inversión.
“La ayuda de un buen asesor inmobiliario aportará mayor seguridad a la hora de tomar una decisión”.
RECUERDA ESTA FÓRMULA
La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.
si todavía tienes dudas sobre la inversión en Málaga, puedes contactar con nosotros en cualquiera de nuestras oficinas.
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